Трудовой кодекс
В любом офисном здании — отстроенном «с нуля» или переделанном из бывшего НИИ, в общем, в офисном центре любого класса существует так называемая «входная группа». Что же это такое? Входная группа — это пространство холла на первом этаже, куда посетитель попадает сразу, едва переступив порог офисного здания. В театре это называется фойе. Входная группа обязательно включает ресепшн, пункт охраны и (не во всех классах) автоматизированную систему контроля доступа, модернизированную «вертушку» или турникет. Но кроме этого обычного списка офисные центры ставят перед входной группой ещё одну немаловажную задачу — быть лицом, визитной карточкой блока. Поэтому для того, чтобы наполнить входную группу арендаторами, арендодатели (собственники объекта) разрабатывают имиджевую концепцию своего первого этажа.
Итак, кто же может заработать на аренде входной группы офисного центра?
Разберёмся сначала с классностью офисов. В офисах класса А и А+ входная группа выполняет представительские функции. Следовательно, разместить там что-либо, связанное с питанием (даже классный брендовый ресторан или кафе) — не светит. Самое популярное имиджевое наполнение первого этажа для таких зданий: картинная галерея с выставлением полотен на продажу, скульптурные группы, фонтаны и прочие интерьерно-архитектурные изыски.
В офисных центрах ниже классом девелоперы стремятся забить полезными услугами каждый свободный метр, поэтому их наполнение входной группы, скорее, техническое, чем имиджевое. Туда для аренды приглашаются уже и различные предприятия общепита. Там будут очень актуальны: копи-центр, фитнес-зал, газетный киоск, отделение банка, кафетерий, парикмахерская. Но в офисах класса В всё ещё продолжают думать об имидже. Поэтому туда не пригласят незабрендированного предпринимателя, работающего с никому не известной маркой. Разумеется, что точки, тогрующие быстрой едой на вынос, там также невозможны.
И, наконец. Третья группа бизнес-центров — бывшие НИИ, в народе их ещё называют «муравейники». Там возможно всё — как договоритесь. Самое распространённое наполнение в офисах низкого класса: магазин канцелярских принадлежностей, подарков и деловых сувениров, то самое быстрое питание с едой на вынос, торговля напитками, а также магазинчик, торгующий одеждой и даже... срочный ремонт обуви. Там и размещают свои точки все ИЧП.
Итак, с классностью офисов мы разобрались. Но есть ещё один важный нюанс. С точки зрения интересов арендатора, все офисы делятся на те, куда доступ с улицы затруднён (изолированные офисы) и те, которые находятся в гуще городского уличного трафика. К изолированным офисам относятся и те, которые находятся не в центре города, а в районе, скорее напоминающем промзону. Отсюда арендаторы ориентируются либо только на сервисы, которые будут интересны сотрудникам офиса, либо на приток посетителей с улицы. В центре города легко выйти из офиса и получить веер разнообразных предложений. В изолированном офисе всё, что нужно человеку должно быть сосредоточено в самом бизнес-центре. Для изолированных офисов часто привлекаются такие арендаторы входной группы как: продавцы билетов, магазин цветов, пункт обмена валюты, салон сотовой связи, салон красоты. Кстати, девелоперы так верят в то, что основной доход арендаторам приносят прохожие с улицы, что это сложилось в практику — сдавать метраж в «изолированных» офис-центрах по цене только чуть выше обычного офиса на этаже. Это при том, что аренда входной группы очень дорога, особенно там, где арендаторы ориентируются на поток прохожих, а не на сотрудников офиса.
Однако эксперты считают неправильной стратегию ориентироваться на прохожего, как на основного клиента. Входная группа устроена так, что большому числу покупателей с улицы там просто неудобно развернуться и наладить нормальную эффективную торговлю просто не получится. К тому же могут возникнуть конфликты уличных покупателей с теми, кто обслуживает само офисное здание. А виноват будет арендатор, привлекший большое количество клиентов.
Поэтому девелоперы, формируя пул арендаторов входной группы, ориентируются, в первую очередь, на то, чтобы услуги, предоставляемые Вами, были «короткими», то есть укладывались в небольшие временные рамки.
Существуют такие девелоперы, которые напрочь отметают всякие возможности наполнить чем-нибудь (кроме обязательного ресепшена) свою входную группу. Они ненавидят базар и суету, из привлекают длинные пустые и гулкие коридоры. Что Вы можете предложить таким девелоперам в плане наполнения входной группы? Ничего? Неправда! С такими девелоперами отлично уживаются арендаторы, которые в таком бизнес-центре банкомат и пункт приёма платежей. От банкомата не отказывался ни один даже самый нелюдимый девелопер.
Вот список самых доходных предприятий, работающих в офисном центре класса В и В+. Отделение банка (необходимая площадь от 30 квадратных метров); пункт приёма платежей (от 5 квадратных метров); киоск со свежей прессой (от 2 квадратных метров); кафетерий (от 50 квадратных метров); продуктовый магазин (от 15 квадратных метров). Стоимость аренды в этой элитной пятёрке по докризисным столичным расценкам колебалась от 500 до тысячи долларов за квадратный метр в год.
Если считать 20 квадратных метров средней арендуемой площадью, то стоимость органицации предприятия на такой площади — от семи до восьми тысяч долларов. (Уже с учётом всех дополнительных расходов).
Если Вы правильно организуете бизнес, он может быть очень доходным. Кроме Вас в успехе Вашего бизнеса будет очень заинтересован и девелопер — так как Вы будете являться для него источником дополнительного дохода и повысите стоимость объекта в разы.
