Как заработать на миниофисах или бизнес на сдаче в аренду рабочих мест

Рентабельность бизнеса прямо пропорциональна количеству точек, которые вы сдаете в аренду

Интервью с предпринимателем:

"Рентабельность бизнеса прямо пропорциональна количеству точек, которыми вы управляете. Чем их больше, тем быстрее окупитесь. Откроете одну – разоритесь через 2-3 месяца"

Экономический кризис заставил компании, работающие в сфере недвижимости, пересмотреть подходы к ведению бизнеса и вызвал активное развитие новых форм аренды. В частности, среди представителей малого бизнеса сегодня наблюдается все больший интерес к аренде не офиса, а рабочего места.

О том, как заработать на сдаче в аренду рабочих мест, рассказал в интервью порталу openbusiness.ru Андрей Иванов, директор питерской инвестиционной управляющей компании Офис-М.

Расскажите немного о вашей компании

Офис-М – Управляющая Компания, одним из основных направлений деятельности которой являются инвестиции в коммерческую недвижимость.

Компания предлагает целый комплекс услуг, которые условно можно разделить на три группы:
1.Мини-Офис:
Аренда полностью оборудованного рабочего пространства на длительный срок с полным комплексом услуг офисного обслуживания.
2.Офис на час:
Аренда офисных помещений (переговорные комнаты, рабочие места, кабинеты, учебные классы) на определённое время, для выполнения специфических задач клиента.
3.Виртуальный офис:
Предоставление юридического адреса и полного спектра почтово-секретарского обслуживания и возможности проводить деловые встречи в офисе класса А.

Как вы пришли к мысли начать именно этот бизнес? Как родилась идея этого бизнеса?

Компания в её нынешнем виде была зарегистрирована в апреле 2009 года.

Во время кризиса сфера аренды офисной недвижимости пострадала сильнее многих других. Фирмы арендаторы закрывались одна за другой, соответственно освобождая занимаемые площади. Предложение значительно превысило спрос, что сразу же отразилось на стоимости квадратного метра. Многие игроки были вынуждены уйти с рынка.

В этих условиях коллапса рынка офисной аренды и родилась идея создания компании нового типа.

Мы решили отойти от привычной схемы сдачи в аренду квадратных метров и этажей. В эпоху всеобщей мобильности гораздо более эффективным представлялось сдавать конкретные рабочие места.

Первым открытым офисом стало помещение по адресу набережная реки Фонтанки, с небольшими интервалами по мере наполняемости, открывались офисные центры на Невском проспекте.

Идеологией компании изначально стало желание помочь малому и среднему бизнесу эффективно развиваться, что особенно актуально в эпоху кризиса. Совершенно очевидно, что любой, кто хочет открыть своё дело, непременно сталкивается с целым рядом проблем. Одна из основных это открытие собственного офиса. Мало того, что предлагаемые сегодня арендные ставки необоснованно высоки. Сегодня мало просто снять офис, заплатив за аренду, чаще всего арендатор вынужден будет решать вопросы телефонии и Интернета, уборки и охраны помещения.

Кроме того, концепция аренды квадратных метров изначально направлена против потребителя, так как полезной площади из арендуемой едва ли наберётся на 60%, а всё остальное просто не используется. Подобная ситуация никак не способствовала развитию отечественного предпринимательства.

Компания «Офис-М» безусловно была первой, кто вывел на российский рынок подобную услугу. Интересно, что за год существования компании у неё так и не появилось полноценных конкурентов. Ведь данный бизнес имеет массу сложностей и подводных камней. Рентабельность на должном уровне возможна только при создании полноценной сети. Если вы просто откроете 1-2 объекта вы никогда не окупитесь.

Сколько времени заняла реализация идеи от замысла до организации услуги коворкинга?

Я сразу же хотел бы провести границу между понятием коворкинг и тем, чем занимаемся мы. Мы предоставляем услугу по офисному обслуживанию с предоставлением рабочего места.

Коворкинг – это объединение людей, которые работают вместе и объединены одной общей идеей. Чаще всего коворкинг – это нечто хаотичное и спонтанно образовавшееся.

Людям удобно работать вместе, но когда доходит до вопросов уборки офиса или его охраны, возникают первые проблемы. Миниофис – это фактически тоже самое, что и работа в офисе, разница лишь в том, что клиент занимает не огромный кабинет, а только необходимое ему пространство. На нашем сайте мы приводим целый ряд преимуществ аренды рабочего места.

Во сколько вам обошелся старт проекта? Назовите основные статьи расходов?

Невозможно однозначно ответить на этот вопрос, так как при оценке затрат необходимо учитывать целый ряд факторов. Первое – некоторые помещения приобретались в собственность, следовательно, здесь можно говорить об очень высоких стартовых затратах. Те же помещения, которые уже находились в управлении, не были сданы сразу оптом, что было бы гораздо проще, а стояли и ждали, пока не будут полностью заполнены. Кроме того, необходимо помнить, что каждый объект требует ремонта где-то косметического, а где-то и капитального. Так же приплюсуйте затраты на проведение коммуникаций, телефония, Интернет и так далее.

Учитывая данный уникальный формат, мебели, которая бы нам подошла, просто нет в продаже, соответственно, её приходится изготавливать на заказ.

К важным статьям затрат нужно отнести расходы на продвижение и рекламу, а так же на найм квалифицированных специалистов и организацию их рабочего пространства.

С какими сложностями на начальных этапах ведения бизнеса вы столкнулись?

В первую очередь достаточно сложно найти подходящий объект. Одним из конкурентных преимуществ нашего бизнеса является расположение наших офисных центров. Мы стараемся открывать их в непосредственной близости от метро и для начала в центре города. А таких зданий, которые были бы свободны, крайне мало и находятся они в ужасном состоянии. Поэтому на поиск подходящих помещений уходит много времени и сил, как на начальном этапе, так и до сих пор.

Второй проблемой, с которой мы достаточно успешно боремся, является не понимание сути нашей услуги. У многих людей «миниофис» ассоциируется либо с ангаром на 500 человек, либо с коммунальной квартирой. Поэтому часто встречаешь непонимание того, что ты делаешь среди клиентов, инвесторов и так далее. Но самое интересное, что когда ты, потратив какое-то время, объясняешь суть своего предложения, ты видишь, какой живейший интерес оно вызывает.

Ну и постоянная проблема нехватки времени. Объём работ столь велик, что физически нет возможности успеть сделать всё, что запланировал на день. Сейчас, оглядываясь назад, я вообще не понимаю, как мы смогли столько сделать всего за год.

Помещения, которые вы сдаете в почасовую аренду фрилансерам и небольшим компаниям, вы покупаете в собственность или также арендуете? Как вы подходите к выбору места для помещения? Какова минимальная площадь помещения под коворкинг-офис? На какое количество арендаторов он расчитан?

Часть помещений на правах собственности. Часть находятся в управлении. Мы так же рассматриваем возможность долгосрочной аренды особо интересных объектов.

Выбор объекта зависит от его состояния, а так же от близости к станции метро. Минимально возможный объект должен составлять 200 квадратных метров. Но как я уже говорил, действительно рентабельным объект может быть при наличии 1-2 этажей, а ещё лучше целого здания.

Что собой представляет офис? Как он оборудован? Какие коммуникации доступны арендаторам? Сколько стоит аренда рабочего места? Какой минимальный срок аренды? Ваши услуги рассчитаны в основном на начинающих предпринимателей, предоставляете ли вы юридический адрес клиентам?

Все рабочие места в аренду оборудованы эргономичной итальянской офисной мебелью. Стандартное рабочее место включает в себя стол, стул, настольную лампу, канцелярские принадлежности. Из коммуникаций есть электрические розетки и доступ в Интернет. Наши секретари и офис-менеджеры всегда готовы прийти на помощь клиенту. Есть телефонные линии, при желании мы можем предоставить клиенту отдельную телефонную линию. Во всех офисных центрах есть полностью оборудованные переговорные комнаты разной вместимости с флип-чартами, панелями и так далее. Кроме того, все наши клиенты и их гости могут пользоваться кухнями и уборными.

Минимальный срок аренды рабочего места составляет один месяц. Но мы предоставляем так же услугу «Конференц» - офис на час, которая заключается в почасовой аренде рабочих мест и переговорных комнат. Кроме того, у нас есть и услуга предоставления юридического адреса.

Аренда рабочего места стоит от 6700 руб., до 9900 руб. в зависимости от сроков и количества мест. Таким образом, очевидно, что мы предлагаем рабочее место на Невском дешево.

Как долго вы окупали первоначальные вложения?

Если говорить о покупке зданий, то до точки окупаемости ещё очень далеко. Кроме того, вложения с каждым месяцем только растут. Но в целом, согласно нашему плану срок окупаемости – 3 года.

Что вы можете сказать о рентабельности в вашем бизнесе?

Рентабельность бизнеса прямо пропорциональна количеству точек, которыми вы управляете. Чем их больше, тем быстрее окупитесь. Откроете одну – разоритесь через 2-3 месяца.

Из каких сотрудников состоит штат вашей компании? Как вы искали ключевых сотрудников?

У нас есть 4 главные службы: коммерческая служба, маркетинг и PR, техническая и хозяйственная служба и финансовая служба. Мы постоянно пополняем наш штат. А сотрудников мы искали с помощью специализированных сайтов. Хотя, важно учесть, что мы проводили очень серьёзные конкурсы, что позволило нам отобрать действительно лучших.

Как вы продвигаете свои услуги? Назовите основные каналы продвижения? Какое количество посетителей вам приносит сайт?

В основном мы используем WEB технологии во всём их многообразии. Наши услуги рассчитаны на современных активных людей, а они все сейчас пользуются Интернетом. Наш сайт по аренде офисов сегодня крайне популярен и посещаем.

Так же активную работу ведёт наш отдел продаж.

Существует ли сезонность в вашем бизнесе? Как вы решаете проблему сезонности?

Особой сезонности мы не ощущаем. Да, летом, наверное, клиентов становится меньше, но не на много. Деловые люди продолжают вести свои дела и зимой и летом и им всё равно нужны наши услуги.

Что вы можете сказать о конкуренции в этой сфере бизнеса?

Мы игроки рынка недвижимости, поэтому конкуренция, безусловно, есть. Наши конкуренты это те, кто предоставляет в аренду офисные помещения, начиная от бизнес-центров, заканчивая квартирами. Но мы с этой конкуренцией справляемся. У нас особый клиент и особый подход к нему. Ну а если говорить о непосредственных конкурентах, то они как открывались, так сразу и закрывались.

В каком направлении вы планируете развивать свой бизнес —по пути увеличения совместных офисов или расширения предоставляемых услуг?

Сейчас мы активно развиваемся. Только что у нас открылся новый офисный центр на Невском 151. В течение лета откроется представительство компании в Москве. Нашей глобальной целью является открытие представительств во всех городах миллионерах России, а в Санкт-Петербурге открытие офисного центра в каждом районе города.

Но с другой стороны, мы расширяем и спектр предлагаемых услуг. Что не мало важно, мы находимся в постоянном контакте со своими клиентами, стараясь максимально удовлетворять их запросы и пожелания.

Сотрудники – также крайне важное направление развития. Мы постоянно повышаем уровень профессиональной подготовки наших сотрудников с помощью различных курсов, тренингов и т.д.

Какие советы вы могли бы дать новичкам, которые только задумываются об открытии своего бизнеса?

В первую очередь я хотел бы посоветовать не пускаться в авантюры. Всё необходимо очень чётко и тщательно спланировать. При открытии бизнеса необходим стратегический план, которого жизненно важно строго придерживаться, а не метаться из стороны в сторону.

Главное для молодых предпринимателей – не думать, что всё так просто. Нет смысла открывать бизнес, который будет как две капли воды похож на 100 таких же. Необходимо найти свою нишу и стать специалистом в своей области.

И всегда помните о своих сотрудниках. Если позаботиться о сотрудниках, они обязательно позаботятся о клиентах.