Трудовой кодекс

В начале октября в Украине начала действовать новая классификация офисной недвижимости. Инициаторами ее создания стала компания Ukrainain Real Estate Club (URE Club), которая создала Комитет по офисной недвижимости. Разработчики говорят, что основной целью создания обновленной классификации офисных зданий Киева стало повышение качества рабочей среды в современных офисах и создание объективных правил сотрудничества в сегменте офисной недвижимости на локальном рынке.

Для чего появилась новая классификация

Предыдущая система классификации офисных зданий был разработана в 2004 году Форумом операторов рынка недвижимости Украины и утверждена Торговой Палатой США. Эксперты отмечают, что многие категории, которые были важными 10 лет назад, уже утратили свою актуальность.

Требование арендаторов за последние годы стали значительно выше. Помещение должно быть не просто подходящим для работы, но и максимально удобным для разных категорий сотрудников той или иной компании.

Среди задач, стоявших перед авторами данной классификации, – детальная проработка и экспертиза критериев, связанных с инженерными системами офисных зданий. Ответом на развитие технологий и новые запросы арендаторов стали изменения в критериях организации информационной инфраструктуры в офисных зданиях, автоматизации и диспетчеризации инженерных систем, а также систем безопасности, электроснабжения, освещения, отопления, установки лифтов, вентиляции и кондиционирования.

"Мы себе ставили целью повысить стандарты и улучшить качество офисного рынка и разработали достаточно подробную классификацию. Она состоит из 40 критериев: 30 обязательных для класса "А", 10 – рекомендованных, и 18 обязательных для класса "В", 22 – рекомендованных", – сообщила директор департамента управления недвижимостью компании IDP Анна Скрипкина.

Что получили

Представленная классификация включает в себя два класса офисных зданий: класс A и класс B, которые должны соответствовать определенным требованиям.

Все критерии классификации разделены на 5 основных функциональных групп: местоположение, архитектурные особенности здания, парковка, инженерные системы и управление зданием. Всего в обновленную классификацию включено 40 критериев. Классификация подразумевает два варианта выполнения критериев – обязательное и рекомендованное.

Для офисного здания класса А обновленная классификация определяет 30 обязательных и 10 рекомендованных критериев. Для офисного здания класса B определены 18 обязательных и 22 рекомендованных требования. При этом, подчеркивают разработчики, для существующих объектов пункты касающиеся местоположения и транспортной доступности являются обязательными. Из последующих разделов классификации могут быть опущены один-два обязательных критерия. Для объектов, которые будут вводиться в эксплуатацию с 1 января 2018 года, исключений из обязательных требований не предусматривается. Данная классификация должна быть пересмотрена через 3 года.

Критерии оценки

Разработчики отмечают, что классификация офисов не определяется стоимостью арендной ставки помещения.

"Есть даже стереотипы такие, что если здание зарабатывает арендную ставку уровня класса "А", например, прайм-уровень – $30 и выше за 1 кв. м без НДС и эксплуатационных затрат, то оно, почему-то, автоматически считается классом "А", – пояснил управляющий партнер компании CB Richard Ellis (CBRE) в Украине Радомир Цуркан.

А вот для того, чтобы все-таки разобраться к какому классу офисной недвижимости стоит отнести здание, необходимо обращать внимание на основные критерии.

Все пункты новой классификации разделены на 5 основных функциональных групп: местоположение, архитектурные особенности здания, парковка, инженерные системы и управление зданием.

Местоположение

Критерий местоположения в новой классификации позволяет объекту класса А располагаться вне Центрального делового района (CBD), но предусматривает пешеходную доступность от станции метро и наличие хорошо развитой социально-бытовой инфраструктуры. Кроме того, в классификаторе прописано отсутствие рядом с офисным центром свалок, тюрем, кладбищ, а также объектов, загрязняющих окружающую среду.

Архитектурные особенности

В части архитектурных особенностей здания в новой классификации появилась рекомендуемая для класса А высота от финального покрытия пола до подвесного потолка. Появились критерии, описывающие требования к шагу колонн. Обязательная площадь этажа для А класса не менее 800 кв.м. арендуемой площади (прежний критерий — минимальная площадь 500 кв.м).

Требование проектировки офисного здания с учетом возможности установки полноценного фальшпола стала для класса А обязательной. Для класса B критерий остался рекомендованным.

Еще один новый критерий, обязательный для классов А и В — наличие не менее одного входа, организованного для передвижения малоподвижных групп населения, ширина дверных проемов внутри здания должна быть не менее 90 см.

Парковка

Обеспеченность парковочными местами в новой классификации прописана более детально, чем в предыдущей. Рекомендованный минимум для офисных зданий в CBD — 1 к 150 кв.м GLA и 1 к 100 кв.м GLA для Non-CBD (обязателен для класса А). Кроме того, обязательна для обоих классов подземная или выделенная, обслуживаемая парковка.

В новой классификации появилась рекомендация по организации отдельной велопарковки для арендаторов.

Инженерные системы

Критериям, описывающим требования к инженерным системам, в новом варианте классификации уделяется значительно больше внимания. Теперь они представлены шестью блоками: требования к информационной инфраструктуре, системам безопасности, лифтам, автоматизации и диспетчеризации инженерных систем (BMS), а также требования к системам электроснабжения и системам отопления, вентиляции и кондиционирования.

Расширены требования, касающиеся телекоммуникаций. Увеличилась рекомендуемая допустимая нагрузка на пол. Детально прописаны требования к системам безопасности офисных зданий, тогда как в прежней версии не было предусмотрено ни одного пункта, описывающего данные системы. Появилась новая группа критериев, описывающих требования к автоматизации и диспетчеризации инженерных систем (BMS) в офисных зданиях.

Обязательным для А класса критерием в блоке "Системы отопления, вентиляции и кондиционирования" стала возможность регулировки микроклимата в отдельном офисном блоке и общественных зонах.

Управление зданием

Требования к профессиональному менеджменту офисных объектов в новой классификации представлены отдельным разделом, и включают в себя такие критерии как управление зданием и услуги для арендаторов.

К последним теперь относят не желательное наличие точки общественного питания для сотрудников внутри здания или наличие кафе/ресторана на близком расстоянии от здания, а наличие профессионально организованного кафетерия для сотрудников, соответствующий размеру здания и количеству работающих в нем сотрудников, не менее двух других услуг (банкомат, газетный киоск, служба такси, магазины и прочее) или наличие развитой социально-бытовой инфраструктуры в непосредственной близости от здания. Кроме того, добавлено требование наличия конференц-зала и переговорных комнат. Предоставление подобных услуг для арендаторов обязательно для класса А и рекомендовано для класса В.

Кроме того, классификация предусматривает критерий, согласно которому здание, где располагается бизнес-центр класса А, не должно быть распродано отдельными блоками различным собственникам. Для класса B данный критерий остается рекомендованным. 

Перспективы развития

Разработчики новой классификации офисной недвижимости акцентируют внимание на том, что данный проект не является завершенным, они будут продолжать работу над ним. Уже на практике планируют анализировать положительные и отрицательные моменты нововведений.

Следующим шагом развития данной классификации и задачей Комитета по офисной недвижимости, который уже четко определен, станет пересмотр границ CBD.