Как правительство на рынок недвижимости влияет

Сплошные провалы

yle="text-align: justify;"> С 1 ноября вступил в силу новый порядок оценки недвижимости с целью налогообложения — очередное из череды правительственных нововведений, преследующих цель прибрать к рукам рынок недвижимости.

Новые правила оценки — последнее из новшеств в этом году. Впрочем, гарантий, что в 2014 за ним не последуют какие-то еще, никто не даст. Правительство стремится не только прибрать рынок к рукам, но и взимать налоги со всех операций по максимуму.

Мы предлагаем вашему вниманию краткую ретроспективу новшеств 2013 года и их последствий для рынка недвижимости.

Сплошные провалы

Первым в этом списке стал порядок оформления права собственности. Готовился он долго, сроки введения неоднократно переносили, чиновники наперебой рассказывали о том, что новый порядок, во-первых, упростит оформление права собственности — не нужно будет дополнительно обращаться в БТИ, а во-вторых, избавит от коррупции. Но как только порядок ввели, оказалось, что реестр недвижимости пуст, нотариусы понятия не имеют, как регистрировать право собственности, а количество госрегистраторов гораздо меньше необходимого. В итоге, в январе рынок недвижимости оказался практически парализованным. К лету ситуация кое-как стабилизировалась, глава Укргосреестра регулярно рапортовал об успехах, да и никаких громких махинаций с реестром замечено не было... пока в начале октября все реестры Минюста не оказались взломанными , а работа нотариусов парализованной.

С января же нас предупреждали и о введении налога на недвижимость . И даже с 1 апреля его якобы ввели. Но, как оказалось, взимать налог не с кого: реестра налогоплательщиков нет. К тому же, пока положение Налогового кодекса пытались реализовать на практике, выявили немало недочетов. Три месяца в правительстве думали, как же обложить налогом владельцев бетонометров в текущем году, но, так и не придумав, решили отложить введение налога на 2014.

К очередной раз к коллапсу рынка недвижимости его участники готовились накануне 1 августа, когда должны были вступить в силу новые правила оценки. В преддверии сего события дотоле пребывавший в анабиозе рынок даже слегка ожил . Однако уже на следующий день после формального вступления нововведения в силу, его перенесли на три месяца, а прогнозируемый коллапс отстрочили до 1 сентября — даты запланированного введения ограничений на расчеты наличными.

И с начала сентября рынок действительно оказался почти парализованным: по данным специалистов, количество сделок в сентябре упало более, чем вдвое. И связано это не только с тем, что многие покупатели не готовы афишировать свои доходы — не готовыми к нововведению оказались, в первую очередь, банки. При опросе, проведенном нами среди банковских учреждений накануне 1 сентября, оказалось, что ни у одного банка нет специальных предложений по перечислению средств по сделкам купли-продажи недвижимости. Очнулись банки только через месяц, но даже сегодня количество таких предложений незначительно.

Зато куда более находчивыми оказались продавцы и покупатели недвижимости, уже нашедшие вполне легальные способы избежать потери процентов при конвертации.

В мутной воде

Сегодня вводится новый порядок оценки с целью налогообложения. Чиновники опять обещают, что все будет быстро, легко и дешево, а действующие оценщики пугают небывалым ростом цен на оценку, связанным с недостатком оценщиков, получивших лицензию на проведение оценки по новым правилам, и непрофессионализмом оных.

Истина, как обычно, где-то посредине. По данным Фонда госимущества Украины, на 30 октября 2013 года получили лицензии на проведение оценочной деятельности и были включены в соответствующий реестр 1540 оценщиков и еще 347 субъектов оценочной деятельности, имеющих 644 представительства.

Это не 10 с лишним тысяч оценщиков, действующих до сегодняшнего дня, но учитывая, что оценивать имущество будут удаленно, да еще и на основании специальной компьютерной программы, позволяющей произвести оценку всего за несколько минут, на первое время должно хватить. К тому же, как мы уже писали, еще три месяца будут действовать старые отчеты об оценке .

Однако все еще остается загадкой, каким образом эта самая компьютерная программа будет оценивать типовое и нетиповое жилье, и как при этом удастся избежать махинаций.

Что дальше?

Едва ли чреда нововведений на рынке закончится изменением порядка оценки. Не охваченным еще остался рынок аренды, да и риелторская деятельность по-прежнему законодательно не урегулирована. Так что в 2014 году нас, скорее всего, ждут новые сюрпризы.

С созданием реестра плательщиков налога на недвижимость, чиновники, вероятно, постараются максимально охватить очередным налогом арендодателей . Разговоры в июле 2013 о введении минимальной ставки аренды квартиры в Киеве с последующим налогообложением оказались холостым выстрелом, но это отнюдь не значит, что такая практика не будет реализована на территории всей Украины в ближайшее время. Причем, платить украинским арендодателям придется, как минимум, 13 % от суммы аренды — именно столько сегодня составляет налог на доходы физических лиц в Украине. Арендодатели, в свою очередь, возложат эту сумму на арендаторов, которые законом почти не защищены. Для сравнения, в Германии арендодатель платит налог в размере от 3,5 до 5 % прибыли, при этом, арендатора закон защищает по максимуму.

Но какое дело украинским чиновникам до нарушения прав граждан, если нужно взять побольше налогов, чтобы наполнить казну?

На это же направлен и законопроект о риелторской деятельности . Согласно проекту Минэкономики, предложенному в середине августа, предлагается не только законодательно ограничить сумму комиссионных риелторов, но и создать реестр оных. Видимо, чтобы уж совсем ограничить доступ к рынку недвижимости "чужим". Ну, а на "обучении" риелторов в будущем, как и на обучении оценщиков сейчас, кто-то, как водится, неплохо заработает.

Едва ли новые правила оценки существенно навредят рынку недвижимости. В том состоянии, в котором он пребывает сейчас, навредить уже вряд ли что-то сможет. Да и цены останутся по-прежнему стабильными: чтобы они изменились, рынок должен быть динамичным, а он таковым нынче не является.

Бесспорно, рынку необходимы цивилизованные правила функционирования. Столь же бесспорна и необходимость платить налоги. Однако методы, при помощи которых реализуются нововведения, свидетельствуют не о стремлении навести порядок, а о непреодолимом желании отдельных дельцов от правительства прибрать рынок к рукам.

А значит, продолжение следует...