В Украине хотят усовершенствовать правила кредитования под залог имущества

Имплементация института доверительной собственности в законодательное поле Украины может снизить риски банков в кредитных операциях с залоговым имуществом

Падение рынка ипотеки тревожит не только банкиров, но и застройщиков, которым становится все сложнее продавать жилье частным инвесторам. Чтобы помочь решить эту проблему и восстановить ипотечное кредитование хотя бы частично, в Украине разработан законопроект о внедрении права доверительной собственности, что создаст весомую альтернативу традиционному кредитованию под залог недвижимости.

Согласно статистическим данным по состоянию на ноябрь 2015 года доля недействующих кредитов в Украине составляла 44%, что существенно снижает показатели финансовой стойкости банков и снижает их возможности кредитования.

Чтобы сократить объемы недействующих кредитов и хоть как-то оживить кредитование на рынке недвижимости, и был разработан законопроект, предлагающий дополнить Гражданский кодекс Украины несколькими статьями о доверительной собственности.

"Это не украинское ноу-хау, такой институт есть практически во всех странах с англо-саксонской системой права, таких как Великобритания, Австралия, Новая Зеландия, а также в некоторых европейских странах, например, Румынии, Черногории", – объясняет автор законопроекта, эксперт BRDO Денис Малюська.

Согласно новому законопроекту, доверительную собственность предлагают сделать альтернативой традиционному залоговому кредитованию. Основное отличие двух институтов будет состоять в том, в чьей собственности находится объект залога.

"Сейчас, если вы берете кредит, объект залога остается в вашей собственности, вы просто передаете его в залог. В случае с доверительной собственностью собственником будет ваш кредитор", – объясняет Денис Малюська.

Формально дела обстоят не так радикально, как это выглядит на первый взгляд.

"Кредитор, получивший имущество в доверительную собственность (доверительный собственник), не имеет права пользоваться и самостоятельно распоряжаться таким имуществом кроме как в случае обращения взыскания на него в порядке, установленном законом", – говорится в законопроекте.

Это означает, что хотя собственником, например, залоговой квартиры, является банк, он не сможет предпринять в отношении нее никаких действий до того момента, пока заемщик исправно выполняет все условия по договору.

Очевидно, что такая идея придется по вкусу банкам, ведь у них существенно упростится работа по взысканию проблемных кредитов. С другой стороны, банки и сейчас не особо заинтересованы в том, чтобы взыскивать залоговое имущество в свою пользу и переводить его себе на баланс.

"Банки не очень заинтересованы в том, чтобы становиться крупнейшими собственниками залогового имущества. Они принимают депозиты в деньгах, рассчитываться по ним должны тоже деньгами, а не квартирами и машинами", – объясняет председатель правления "Коммерческого индустриального банка" Вадим Березовик.

Более детально о будущем законопроекта станет известно уже в начале марта, к тому времени планируют завершить экспертное обсуждение документа.

Справедливости ради следует отметить тот факт, что точечные законодательные изменения, расширяющие арсенал вероятных банковских продуктов, каковыми и являются попытки внедрить на украинский рынок кредитования институт доверительной ответственности, мало повлияют на активность кредитования.

Основной проблемой нашего рынка банковских услуг является не их ограниченный инструментарий, и даже не отсутствие платежеспособного заемщика. Разумеется, снижение рисков банка при выдаче кредита позволяет умерить процентные ставки, и таким образом попытаться расширить круг возможных заемщиков.

А что делать с системными рисками украинской экономики? Что делать когда налоговое законодательство изменяется за неделю до начала нового бюджетного года, когда облагается налогами то, что уже было неоднократно обложено налогами, на-пример, пенсии. Подобного рода волюнтаризм в экономике государства способен в один момент сделать банкротом любого платежеспособного заемщика с идеальной кредитной историей.

В таких условиях невозможно никакое кредитование, ни при каких даже самых либеральных и развитых законах. Так что новый законопроект - даже если он будет успешно принят Верховной Радой - поможет рынку залогового кредитования, а вместе с ним и строительству нового жилья и прочей актуальной недвижимости примерно так, как абсолютно мертвому телу обычно помогают целительные припарки.