Трудовой кодекс

Оккупация и аннексия Крыма вкупе со снижением покупательской способности сделали отдых за границей слишком затратным. Из отечественных курортов остались только черноморское побережье (на Азов ехать рискованно) и Карпаты. "Это, в свою очередь подстегнуло цены на жилье в туристических и курортных местах, - говорит эксперт по недвижимости Николай Марченко. – По словам владельцев недвижимости, объекты уже забронированы на месяцы вперед и спрос не спадает".

По словам эксперта Анатолия Топала, 70% тех, кто ехал в Крым, в 2015 предпочитают отдыхать на материке, а более 40% тех, кто мог позволить себе отпуск у моря в 2013 году, в 2015 остался дома, либо дачно-палаточный отдых на местных водоемах. "К сожалению инфраструктура, состояние пляжей, безопасность, состояние дорог, качество обслуживания, соотношение цена/качество – далеки от идеала", - говорит господин Топал.

"В этом году многие не могут позволить себе отдых за границей, поэтому отдают предпочтение украинским курортам. В связи с этим мы наблюдаем повышение спроса на недвижимость возле побережья и в горах. Кроме сезонности падать ценам на аренду не дают и разнообразные культурно-развлекательные мероприятия, которые регулярно проходят в популярных туристических местах", - сообщили нам в портале поиска недвижимости.

Что делать украинцам – как выиграть в нынешней непростой ситуации, не прогадать с отдыхом и разумно потратить (и заработать) деньги?  От экспертов мы узнали ответы на эти вопросы, а также новейшие тенденции в курортной недвижимости.

Свой домик у моря

Цель любого отдыхающего – найти максимально простое и комфортное решение отдыха. К сожалению, сложившаяся на рынке ситуация ситуация не располагает к быстрому и результативному поиску жилья. Количество туристов выросло, растут цены.

"Количество отдыхающих, по сравнению с 2014, в 2,5 раза больше. На выходные (когда помимо приезжих, снимают жилье местные, те которые приезжают отдохнуть на два-три дня из соседних районов) на морском побережье снять жилье проблематично. Цены предложений, по сравнению, с 2014, выросли на 25-30% - Карпаты, на 45-50% - Николаевщина, Херсонщина и на 50-100% (в особо хороших местах на 150%) – Одесская область. Бердянск, Мелитополь – цена предложений в гривне – на уровне 2013 года, наполняемость – 50-55% от 2013 года (сказывается близость зоны АТО). Состав отдыхающих - намного меньше россиян, белорусов. В основном – Украина. Выросло количество европейцев (правда, они предпочитают либо ВИП отдых, либо экстремал-эконом)", - говорит эксперт сайта по недвижимости.

К тому же, аренда жилья для отдыха несет в себе множество недостатков - необходимость подчинения правилам отеля/хозяина, проживание на ограниченной территории, наличие соседей. Благодаря относительно низким ценам сейчас есть возможность прикупить недвижимость на море или в горах. Как минимум, такое приобретение позволит выиграть в нескольких аспектах: отдыхать в любое время без договоров и залогов, забыть о проблемах поисках жилья и, конечно же, жить на своей территории.

По данным сайтов с объявлениями о продаже недвижимости, цены на 3-4-комнатные квартиры в новых домах в Одессе варьируются в пределах 50-100 тысяч долларов, цена особо элитных апартаментов может достигать и полумиллиона. В домах советского периода цены на любые квартиры колеблются в пределах 20-60 тысяч долларов. Цены на частные дома разнятся – от 50 тысяч долларов  за дачу до полутора миллионов за шикарный особняк.

В Карпатах недвижимость в среднем дешевле – к примеру, в Яремче частный дом можно приобрести за сумму от 12 тысяч долларов.

Дополнительная выгода

Однако в покупке курортной недвижимости для себя есть один нюанс - большую часть года она будет простаивать, а ведь нужно оплачивать коммунальные услуги и поддерживать жилье в ликвидном состоянии. У этой проблемы есть простое решение – ваше курортное жилье можно сдавать в аренду в то время, когда вы там не живете.

"На рентабельность вложений в недвижимость с целью сдачи в аренду в первую очередь влияет текущая цена на покупку недвижимости. Даже сейчас с небольшой просадкой по ценам, окупаемость такой недвижимости будет составлять годы. Надеяться на рост стоимости капитала, я бы не стал, пока не стабилизируется ситуация в стране. В любом случае это очень длинная инвестиция и в данный момент не консервативная инвестиция. Второй момент: сезонность - нужно быть готовым к тому, что 5 месяцев в году недвижимость сдается бойко, а остальное время с приличными простоями. Но это все относительно лишь частных апартаментов и мини-отелей. И здесь ниши нет. Другое дело отельный бизнес – в стране до сих пор нехватка хороших отелей и качественного сервиса с полным набором услуг аля Турция all-enclusive. Вот этот рынок должен расти", - сообщает Николай Марченко.

Таким образом можно сделать вывод, что приобретения жилья для последующей сдачи в аренду сейчас будет выгодной операцией. Повышенный спрос позволит отбить стоимость жилья быстрее. Правда, здесь есть некоторые нюансы: "За границей, в таких странах, как Кипр или Турция курортный сезон длится до 9-10 месяцев в году, поэтому доходность апартаментов может достигать 10-12%. В среднем же она составляет от 5 до 8%", - утверждает Ярослава Чапко, директор консалтинговой компании City Development Solutions. По ее словам, при достаточно высокой загрузке  доходность апартаментов в Украине составит около 3-5%.

Под сомнение ставит привлекательность подобного бизнеса руководитель отдела аналитики портала Олесь Романишин: "Доходность приобретенного жилья на курортах для последующей сдачи в аренду может быть высокой в "сезон", но среднегодовые значения не сильно отличаются от показателей других сегментов недвижимости и регионов. В среднем, доходность от сдачи жилой недвижимости в аренду не превышает 6-7% годовых. Учитывая продолжающееся падение рынка, введение налогообложения и рост стоимости коммунальных услуг, инвестирование в жилую недвижимость не является настолько привлекательным как еще несколько лет назад".

На необходимости ответственного подхода к приобретению курортной недвижимости настаивает и Анатолий Топал: "Доходность курортной недвижимости - сезонна. А обслуживание ее - круглогодично. Необходимо внимательно просчитывать проект покупки курортной недвижимости, если ее приобретаете только для сезонного бизнеса".

Что нам стоит дом построить?

Для аренды

Может случиться, что предлагаемое жилье может не соответствовать вашим идеалам и запросам. В таком случае можно попробовать построить дом своей мечты на побережье Черного моря или в карпатских лесах самостоятельно. Вот как комментирует вопрос Анна Омшанская, ведущий архитектор института:

"Не секрет, что жилая недвижимость – сегмент, в который можно выгодно  инвестировать. Причем, источником инвестиций могут быть не только девелоперские и инвестиционные компании, но и частные лица. Создание бифункционального рекреационного жилья (коттеджи, виллы, дома с пансионом и т.д.) выгодно жителям курортных  и других рекреационно привлекательных районов (рядом с озерами, реками, горами, морем и т.д.). Особенность бифункционального рекреационного жилья заключается в том, что владелец жилищно-рекреационного фонда выступает одновременно инвестором, обслуживающим персоналом и арендодателем. Такой подход к организации курортных зон доказал свою эффективность не только за границей (Болгария, Греция, Франция и др.) но и на примере Западной Украины – во всех курортных районах есть мини-отели частного типа (до 15 отдыхающих), которые по некоторым параметрам превосходят классические отельные комплексы. Таким образом, создавая на базе курортных городов рекреационные комплексы, решается сразу несколько задач: привлечение в регион туристов, повышение занятости среди населения, благоустройство городской среды.

Если говорить с точки зрения девелоперов, то строительство бифункциональных рекреационных комплексов – один из наиболее экономически привлекательных сегментов рынка недвижимости в рекреационных зонах. Украинцы ищут альтернативу крымскому побережью и с радостью поедут отдыхать в мини-отели на берегу Днестра, Десны, к озерам и другим рекреационным зонам. Конечно же, при условии, если им предложат хороший сервис. Потенциально привлекательными могут быть также приморская часть Одесской, Херсонской и Николаевской областей"

Для себя

Однако, если вы строите дом для себя, а не под аренду, вряд ли это решение можно назвать выгодным.

"С точки зрения обывателя, проще приобрести готовую недвижимость. Строительство коттеджа включает несколько этапов: проектирование, непосредственно строительство и введение в эксплуатацию, что занимает немало времени.  Кроме того, к курортному жилью выдвигается ряд особых требований: к размещению, параметрам участка, планировке", - говорит Анна Омшанская.

С госпожой Омшанской согласен и Анатолий Топал. По его словам, на сегодня сложилась ситуация - не только на курортах, а и по всей стране - купить готовое можно дешевле, чем строить, как в экономическом, так и во временном смысле.