Трудовой кодекс

В Украине постепенно начал возрождаться традиционный бизнес доходных домов, который до сих пор ассоциировался с царскими временами, широкими лестницами и мещанами. Сейчас он выглядит иначе: от элитных хором в центре столицы до дешевых квартир на окраине. Он становится все более популярным, хотя не всегда под брендом «доходный дом», а чаще всего — под другими названиями: хозяева предпочитают другие термины — «апарт-отель», «сервисные апартаменты» либо просто «гостевой дом». Но суть от этого не меняется: такой дом строится или выкупается специально для сдачи квартир в аренду. В чем отличие между арендой жилья в таком доме и традиционным съемом «у хозяина».

Дом становится доходным по двум схемам. Первая — новостройка: бизнесмен выкупает у строительной компании квартиры в целом доме, секции или подъезде (это более распространенное явление). После чего делает ремонт, завозит в них мебель и начинает сдавать в аренду. Второй и более популярный механизм сводится к выкупу у хозяев квартир в неновом доме.

Обычно предприниматели выбирают для этого небольшие строения, чаще двух- и трехэтажные, и дают риелтору задание расселить их: предложить хозяевам другое, более комфортное жилье — обмен, либо обмен с доплатой, либо и просто выкуп жилья. «Самые интересные объекты — ближе к центру (ул. Жилянская, Федорова, Урицкого, Тарасовская и др.), ведь в этих районах выше ставки аренды», — поясняет гендиректор АН «Благовест» Ирина Луханина.

Затем риелторы собирают жильцов и обсуждают с ними варианты расселения: предлагают квартиры для переезда и компенсации. Фактически дом скупают поквартирно. Если удается договориться со всеми, то хозяин решает, что дальше делать со зданием.

Иногда его сносят и строят на его месте новое, но гораздо чаще ограничиваются капитальным, а то и частичным ремонтом. Порой надстраивают мансарду либо просто перекрашивают фасад и делают косметический ремонт в парадных. Довольно часто бывшие квартиры переоснащают под офисы, потому что ставки аренды выше, чем по квартирам.

От момента решения потенциального инвестора сделать дом доходным до заселения первых арендаторов проходит около 2,5 лет: около года уходит у риелторов на расселение жильцов, 1,5 года — на ремонт/реконструкцию здания. «Доходный дом приносит доход одному конкретному хозяину. Но во всем остальном зачастую это обыкновенная аренда», — поясняет Луханина.

Активно в последние годы развивается элитный сегмент доходных домов. Правда, этот бизнес находится на грани с гостиничным, и его называют апарт-отельным. В Киеве инвесторы в первую очередь ориентируются на центральную часть города: под апарт-отели реконструированы дома в переулке Шевченко (практически Майдан Незалежности), ул. Пирогова (рядом с Владимирским собором) и Дмитриевской (вблизи площади Победы). Обычно бизнесмены придерживаются формулы 50 на 50 (50% — съем помесячный, 50% — посуточный). «В условиях острой конкуренции аудиторию суживать нельзя. Плюс цена посуточной аренды выше, а, соответственно, экономически выгоднее. Идеально — это сочетание двух форматов, как у нас — апарт-отель. «Низкие» сезоны сглаживаются за счет долгосрочных клиентов, а в «высокий» сезон более высокий средний отпускной тариф краткосрочной аренды генерирует более высокий доход», — объяснила «Вестям» маркетинг-менеджер DEOL Partners (девелоперская и управляющая компания сети Senator Apartments) Валентина Бердинских.

Как и в классических доходных домах, здесь есть набор обязательно предоставляемых услуг: консьерж, круглосуточная охрана, уборка апартаментов, предоставление питьевой воды, кофе и чая, беспроводной интернет, паркинг и др. Цены в таких апарт-отелях сложно назвать доступными: проживание в Senator Apartments варьируется от 75 евро до 250 евро в сутки, в зависимости от размера апартаментов и длительности проживания — чем дольше срок, тем больше скидки.

В «Бессарабка апартаменты» на Бассейной сдаются однокомнатные и двухкомнатные квартиры. Под отель выкуплено три этажа жилого дома. На первом расположены технические службы. «Из долгосрочных клиентов — командировочные и те, кто приезжает в Киев на лечение. У нас что-то среднее между квартирой «от частника» и отелем. Из-за Майдана большинство квартир пустуют. Делаем скидки 50% на квартиры, но это не помогает. Хотя у нас тихо, никаких погромов нет», — пожаловалась «Вестям» менеджер Нелли Игнатьева.

В апарт-отеле «Джаз» администрация подчеркивает, что несет ответственность за сохранность вещей постояльцев. Средняя стоимость проживания — 10 тыс. грн в месяц, но действует система скидок. «Смотря на какую сумму рассчитывает клиент. Точно сказать не могу, о цене за проживание договариваемся в частном порядке», — объяснила нам менеджер Наталья Баранова.

Ниже расценки можно найти в среднем сегменте доходных домов: однокомнатная квартира здесь стоит от 6 до 12 тыс. грн в месяц, двушка — 6–18 тыс. грн (в зависимости от качества, размера квартиры и месторасположения). В этом случае очень распространена схема со сдачей квартир, которые находятся не в одном, а в нескольких домах. Далеко не всегда эти квартиры принадлежат одному собственнику. Владельцы могут быть разные, зато администрирование проходит централизованно. «Мы представляем интересы хозяев квартир, берем за поиск арендаторов и обслуживание квартиры 10% от получаемой арендной платы», — рассказал «Вестям» директор KievAccommodation Андрей Жирнов. 60 квартир, которыми занимается его компания, находятся в центре Киева: на улицах М. Житомирская, Софиевская, Владимирская, Костельная, Пушкинская, Трехсвятительская.

Из плюсов поселения такими вот компаниями-администраторами можно выделить размещение жильцов без уплаты комиссионных (тех, что берут агентства недвижимости, когда подыскивают квартиру в аренду). Если говорить о сервисе — это техническая поддержка (от замены перегоревшей лампочки до ремонта смесителя и стиральной машинки), возможна организация (за дополнительную плату) регулярной уборки помещения. На управляющей компании — и организация всех видов коммуникации: жильцов с хозяевами (все виды оплат), решение форс-мажорных вопросов с жэками и соседями. «На нашей памяти заливало, да и то слегка, только пару раз. Но на время ремонта мы готовы предоставлять квартиру для переселения», — говорит Жирнов. Если арендатор желает поселить с собой кота, в качестве залога берется плата не за один месяц, как обычно, а за два.

А вот доходные дома эконом-класса представляют собой чуть ли не засекреченные объекты. Объявления об аренде такого жилья не найти в интернете или в базе данных столичного брокера. Телефоны администратора передаются от знакомых к знакомым.

Как выяснили «Вести», такие дома образуются, как правило, в четырех- пятиэтажных новостройках, возведенных не более пяти лет назад специально для сдачи жилья внаем. Здесь сдаются как комнаты (по цене 1400–1500 гривен в месяц), так и отдельные квартиры (однушку можно снять за 3 тыс. грн).

Практически все недорогие доходные дома расположены в спальных районах Киева и в пригороде. Их владельцы — непубличные личности, так что их имена не афишируются. Один из самых крупных хозяев (в его собственности находится пять домов), по слухам, владеет бизнесом по производству керамической плитки. Вероятно, поэтому опознавательный знак его домов — лестничные пролеты и коридоры, облицованные плиткой.

Постояльцы хвалят жилье. Во-первых, по документам все легально: с арендатором подписывают договор и выдают чеки на все платежи. Во-вторых, в квартирах чисто и уютно, моментально решаются технические проблемы, устраняются поломки — в доме действует своя служба сервиса. Есть уборщица, которая следит за чистотой в подъездах, и охрана. Все это — за счет арендодателя. Единственная проблема — это наличие «комендантского часа»: возвращаться домой рекомендуется до часа ночи, иначе придется вести мирные переговоры с охраной.

Администратор одного такого доходного дома, Владимир, сообщил «Вестям», что цена аренды однокомнатной гостинки не изменилась за последние два года — 3 тыс. грн. Но свободных квартир в доме нет. Зато свободная квартира нашлась в доходном доме, расположенном в поселке Белогородка под Киевом. Стоимость проживания в однокомнатной квартире здесь те же 3 тыс. грн. «Подписываем договор на шесть месяцев. Если и нас, и вас все устраивает, то перезаключаем соглашение каждые полгода, — рассказала «Вестям» подробности администратор Ольга. — Помещения сдаются в состоянии «после ремонта». Комнаты меблированы, но можно привозить и свою мебель. За домашних животных (кота или маленькую собаку) доплата — 200 гривен в месяц».

По словам администраторов, квартиры в доходных домах освобождаются редко. Тут живут по два года и дольше. И немудрено. Во-первых, у частников снимать дороже. Например, в той же Белогородке однокомнатная квартира с ремонтом сдается минимум за 4 тыс. грн.

Во-вторых, у постояльцев доходных домов возникает минимум проблем с соседями и текущим ремонтом. Теоретически тех, кто снимает квартиры у частных лиц, тоже должен защищать от таких проблем договор аренды. Но на деле этот документ практически бесполезен. «С точки зрения арендатора, нет разницы, с кем заключен договор. Договора аренды заключаются на «белой бумаге» без нотариального заверения. Хоть они и имеют юридическую силу, на моей практике не встречалось случаев, когда спор между арендатором и арендодателем решался бы через суд», — рассказал «Вестям» член правления Союза консультантов по недвижимости Украины Иван Кудояр. Кроме того, вопросы по ремонту и поломкам техники не прописываются в договоре, а решаются в частном порядке. То есть успех зависит от наличия совести у владельца квартиры.

Бизнес доходных домов достаточно хлопотный и не приносит баснословных прибылей, поэтому пока им занимается не очень много предпринимателей. Некоторым даже не удается выйти на окупаемость. Один из проектов на Подоле, развивавшийся в формате доходного дома, сейчас выставлен на продажу, и, поговаривают, именно по этой причине. «Рынка профессиональных управляющих такими объектами практически нет по понятным причинам: не каждый владелец доверит квартиру в управление, а тут целый дом отдать! Будущего управляющего стараются брать в инвестиционные партнеры, что уменьшает риски низкого качества управления доходным домом. Правильно организованный бизнес приносит 12–18% в год при входном билете порядка $10 миллионов для здания в Киеве», — пояснил нам управляющий директор ARPA Real Estate Михаил Артюхов.

По душам: 800 гривен за допместо для брата

«Cнимал однушку в доходном доме в Бортничах за 3200 грн и всем был доволен: когда трубу один раз прорвало, переселили в другую квартиру в том же доме и за день починили. Испортилось впечатление, когда брат приехал. Выяснилось, что за подселение более чем на один месяц нужно доплатить 800 грн (консьерж тут же все сообщила). Мы посоветовались с братом и решили, что снимать отдельную квартиру будет дороже, и доплатили. Но как только брат съехал, я платить перестал», — рассказал нам Александр.

Минусы: Нет отдельной кухни и далеко транспорт

«У меня была мысль снять в Киеве квартиру в доходном доме. Но, побывав на месте, от такой аренды отказалась. Во-первых, жилье было очень далеко от общественного транспорта. Во-вторых, в квартире нет отдельной кухни — ее заменяет кухонный уголок прямо в комнате. Это значит, что все вещи пропахнут борщами и котлетами. В-третьих, отсутствовала стиральная машинка, мол, есть своя прачечная. Но как по мне, носится со своим нижним бельем по коридорам не очень удобно. А стирать в тазике и сушить на батарее как-то не хочется», — рассказала Елена из Одесской области.

Свой круг: Забыл о шумных соседях

«Долгое время снимал частную квартиру, и почти всегда не везло с соседями. То ремонт делали круглосуточно, то курили на лестничной клетке или шумела молодежь. И это при том, что жилье снимал не самое дешевое. Я уже рассматривал аренду дома, но этот вариант, как и гостиница, был для меня дороговатым. Доходный дом стал просто решением всех проблем. В таких домах живут преимущественно бизнесмены и люди с достатком. Я забыл о шумных соседях и доволен сервисом», — говорит Игорь Скорик, предприниматель из Киева.