Что будет с ценами на жилье?

Осень, традиционно славящаяся оживлением деловой активности, не порадовала торговцев жилой недвижимостью

Мария Чумаченко, ведущий специалист одного крупного столичного агентства недвижимости в канун кризиса купила себе иномарку за 45 тыс долларов. "Езжу на однокомнатной квартире" - шутит она теперь при встрече с клиентами. Три года назад такую сумму опытный агент по торговле недвижимостью мог собрать за полтора-два года. Сегодня Мария старательно взвешивает, ехать ли на работу на своем авто или сделать выбор в пользу общественного транспорта.

Бензин и другие расходы на машину постоянно дорожают, а вот непосредственная рабочая деятельность приносит все меньше доходов. Теперь она с тоской вспоминает прежние времена, когда можно было перебирать клиентами (благо сделки по купле/продаже квартир совершались чуть ли не каждый день), опаздывать на работу, приходить пораньше домой и, не задумываясь, тратить пару тысяч долларов на приглянувшуюся новенькую модель мобильного телефона. Кризис внес свои коррективы в рынок жилой недвижимости. Резко обвалившись в начале 2009 года, он продолжил плавное скольжение вниз. По прогнозам экспертов, только до конца этого года стоимость квадратного метра может подешеветь еще на 5-7%.

Движимые вниз

Осень, традиционно славящаяся оживлением деловой активности, не порадовала торговцев жилой недвижимостью. Вопреки всем ожиданиям рынок жилой недвижимости продолжил свое падение. По данным информационно-аналитического портала "Столичная недвижимость" с начала 2011 года долларовые цены на жилую недвижимость в Киеве уменьшились на 2,8%. А по сравнению с сентябрем 2010 года, средняя цена 1 кв. м квартир уменьшилась на 3,4%. Относительно же сентября 2007 года квартиры подешевели на 33,1%.

Отметим, что эксперты анализируют лишь цены предложенных к продаже квартир, без учета торгов. По словам маклеров, суммы в реальных сделках порой могут опускаться на 20-25% ниже заявленных изначально. Иными словами, продавцы активно идут на уступки покупателю, особенно тем, кто может рассчитаться наличными, не привлекая кредитные средства в банках. "Этой зимой мы продали свою однокомнатную квартиру на Борщаговке за 45 тыс долларов, хотя выставляли ее за 55. Мы быстро поняли, что с такой ценой мы будем долго ждать покупателей, а ждать не могли, так как у нас уже была внесена предоплата за трехкомнатную квартиру и нам нужно было побыстрее выплатить все сумму" - поясняет Инна Котова, сотрудница сети магазинов "Эльдорадо".

Подобных примеров масса. Потребительские ожидания населения ухудшились: вступившая в силу с 1 сентября Пенсионная реформа, дорожающие продукты питания, и рост цен на жилищно-коммунальные услуги не дают прочной основы украинским семьям. По подсчетам директора Института трансформации общества Олега Соскина, за семь месяцев текущего года реальная потребительская инфляция составила, как минимум, 15%. Некоторые владельцы стараются продать свои квартиры сейчас, опасаясь очередного обвала гривны, подобного тому, который произошел в конце 2008 года, и потому более сговорчивы в цене. Меры правительства по предотвращению спекуляций на валютном рынке (с середины сентября обменять валюту можно только предъявив паспорт), пока только усугубляют панику на рынке.

Немного иная ситуация на рынке первичной недвижимости. Согласно результатам исследования международной консалтинговой компании KnigthFrank за текущие девять месяцев этого года стоимость 1 м кв в эконом-классе подешевела на 4% (до 1290 долларов), в элитклассе на 3,4% (до 7207 долларов), а вот в бизнес-сегмент подорожал почти на 10% (в среднем до 2415 долларов).

Правда, повода для оптимизма у застройщиков мало. Количество сделок, совершаемых в бизнес-сегменте, невысоко и повышение цены было обусловлено лишь высокой степенью готовности данных новостроек. В структуре предложений первичного жилья сейчас преобладают новостройки эконом-класса - 56%. Новостройки бизнес-класса составляют 28% от общего количества, премиум-класса - 16%. К тому же по-прежнему среди населения пользуются популярностью варианты приобретения квартир в рассрочку, для недвижимости на первичным рынке актуален торг при 100% оплате и различные бонусные акции от застройщика при покупке квартиры.

Делайте ставки

Большие надежды продавцы недвижимости возлагали на возобновление ипотечного кредитования. Ведь до 2008 года более 70% сделок в сфере жилой недвижимости происходило с участием банковского кредитования, именно это задало рынку недвижимости высокие темпы роста. В кризис большинство банков приостановило ипотечное кредитование, а те, кто спустя год возобновил ипотеку, выдвинули очень жесткие требования заемщикам - кредиты предлагались под высокие проценты, а размер первоначального взноса должен был составлять не менее 30% (чаще 50%) от стоимости приобретаемого жилья.

Так, на начало 2010 года ипотечные ставки составляли 27-30% в гривне. Учитывая максимальный срок кредитования - двадцать лет, - переплатить при таких высоких ставках пришлось бы три, а то и четыре стоимости квартиры. Естественно, что такие условия не способствовали росту спроса на рынке недвижимости. Так, в 2010-м количество сделок по купле/продаже квартир не дотянуло даже до показателей кризисного 2009 года.

По информации пресс-службы Министерства юстиции, в течение минувшего года украинские нотариусы заверили 245,1 тысячи договоров купли-продажи жилья, что на 0,5% меньше, в предыдущем году. Стало меньше договоров мены. Их количество снизилось на 15% (до 4,72 тысячи). Отметим, что в течение 2009-го сделок на рынке недвижимости по сравнению с 2008 годом было проведено на 27% меньше.

Правда, сейчас ставки по ипотечному кредитованию ощутимо снизились, а количество банков, которые возобновили ипотеку, выросло. Например, на начало 2010 года ипотечное кредитование предлагали не более десяти банковских структур, сейчас ипотечные кредиты на вторичном рынке предлагают около 35 банков (12 банков на первичном). Средняя ставка составляет 15-19% годовых в гривне. Как правило, банки стремятся предложить займы на покупку квартир в тех комплексах, строительство которых они кредитовали. Правда, ставки по таким кредитам ниже на 2-3%, чем при кредитовании "вторички" (банки стараются помочь девелоперам продать квартиры, чтобы обеспечить скорейший возврат кредитов, которые они же им и выдали).

Однако, банкиры все так же строги к своим заемщикам - размер первоначального взноса остался без изменения (30-50% от стоимости квартиры), официально подтвержденный необходимый размер заработной платы и хорошая кредитная история. Суммарные ежемесячные платежи по всем кредитам клиента (с учетом запрашиваемого ипотечного) должны составлять не более 60% от "белой" заработной платы. Опасаясь невозвратов, они теперь тщательно изучают данные, предоставленные потенциальным заемщиком. Учитывается все: возраст клиента, трудовой стаж, семейное положение, дополнительные расходы, пользование другими услугами банка: наличие открытого счета, депозитов или кредитов в банке и пр. Впрочем, даже при весьма хорошей финансовой биографии клиента, его шансы получить ипотечный кредит под 15-18% годовых в лучшем случае составляют 3:10. Так что хоть банкиры и говорят о восстановлении ипотечного кредитования, до объемов 2007-2008 годов им еще очень далеко.

Переоценка ситуации

По прогнозам экспертов, в ближайшее время будут пользоваться успехом квартиры в эконом-классе, при этом цены на жилую недвижимость будут плавно спускаться вниз. Ведь денег у украинцев для покупки жилья по-прежнему нет. При средней заработной плате по Киеву 4,5-5 тыс. грн, стоимости квадратного метра в готовом новострое в среднем 1,5-1,7 тыс. долларов (12-13,6 тыс. грн) по-прежнему недосягаемы для большинства желающих приобрести жилье. С учетом первоначального взноса (30% от стоимости квартиры), ежемесячные выплаты по кредиту (сроком на 20 лет) за однокомнатную квартиру стоимостью 600 тыс грн (75 тыс долларов) превысят отметку 5 тыс грн. А чтобы купить, например, однокомнатную квартиру на вторичном рынке стоимостью 55 тыс долларов, семье с общим доходом 10-11 тысяч гривен при жесткой экономии придется копить, как минимум, 6-7 лет.

Но это без учета стоимости аренды квартиры, при условии невысокой инфляции, стабильного курса гривны, наличия постоянной работы и отсутствии других форс-мажорных обстоятельств. К тому же украинцы пока не спешат связываться с кредитами превышающими сумму 20 тыс. долларов. А после скандалов, связанных с несвоевременным вводом в эксплуатацию или даже бессрочной остановкой строительства домов, массово вкладывать сбережения в строящиеся объекты украинцы в своем большинстве не готовы, несмотря даже на очень заманчивые предложения застройщиков о рассрочке под невысокие проценты (обычно до 9% годовых).

Участники рынка в неофициальной беседе признают: снижение цен коснется и рынка первичной недвижимости. До сих пор застройщикам удавалось удерживать цены в готовых новостройках на стабильном уровне лишь благодаря практически замершим стройкам. Однако у экспертов есть основания полагать, что в связи с вводом в эксплуатацию готовых объектов и с выходом на рынок новых проектов, застройщики пересмотрят свои расценки в сторону уменьшения. Впрочем, это уже происходит, только в текущем, в третьем квартале этого года на столичный рынок недвижимости вышло пять новых проектов, а, начиная с августа, рекламные кампании запустили и обновили свыше 30 застройщиков.

"На сегмент нового строительства приходится около 85% продаж нашей компании. По моим подсчетам сейчас на рынке строительства наметился рост и, наверное, к концу этого года строительные компании по своим объемам выйдут на уровень 2006-го" - оптимистичен Андрей Берестян, директор по маркетингу и продажам компании Danfoss. В отличие от строительных компаний, склонных завышать уровень спроса на жилье и преувеличивать перспективы этого рынка, данным этой компании верить можно: Danfoss торгует энергосберегающей продукцией, а утвержденные правительством строительные нормы обязывают застройщиков устанавливать в возводимой недвижимости, такое оборудование.

Однако, если 2006 год был очень хлебным для застройщиков, то в нынешнем году спроса на квартиры, подобному тому, который был докризисный период не будет. Ведь на рынке исчез главный фактор - спекулятивный, который подстегивал рост цен на жилье - три года назад почти половина сделок приходилась за долю перекупщиков. Сейчас люди приобретают жилье лично для себя и за свои деньги. Главная роль на рынке жилой недвижимости постепенно переходит от продавцов квартир к покупателям, и они, осознавая свое преимущество, не торопятся с покупкой жилья - долго выбирают, требуют скидки и дополнительных бонусов. Учитывая же реальную себестоимость квадратного метра (в Киеве, например, в стандартной новостройке он едва ли превышает 4 тысячи грн) потенциальные покупатели жилья могут испытывать девелоперские компании на прочность еще очень долго.