Для прогнозирования капитальных затрат необходимо учитывать следующие факторы:
- стоимость маркетинговых исследований и разработки бизнес-плана;
стоимость выкупа (аренды) земельного участка; стоимость выкупа (аренды) реконструируемого здания; наличие обременении на этот участок и/или здание; стоимость работ по подготовке участка, включая инженерную инфраструктуру;
стоимость дополнительных работ по благоустройству близлежащей территории;
стоимость проектных работ, включая дизайн-проект; стоимость согласований проекта в соответствующих инстанциях;
стоимость строительства или реконструкции; стоимость оборудования и оснащения; выплаты по кредитам; непредвиденные расходы.

Для эффективного и оптимального выполнения работ по созданию нового или реконструкции существующего отеля необходима эффективная команда специалистов, которые могли бы работать вместе, но при этом каждый из членов команды должен отвечать за свой участок работ.

Основными участниками такой рабочей группы должны быть:

инвестор (владелец);
профессиональный отельер или консультант по гостиничному бизнесу;
менеджер проекта;
архитектор и его сотрудники, в том числе дизайнер;
представитель генерального подрядчика.

Номерной фонд малого отеля

При проектировании номерного фонда нужно также помнить несколько простых правил:
в отеле должно быть минимальное количество типов
номеров, при этом названия типов номеров должны
соответствовать традиционно принятым в гостиничной
сфере;
площади и оснащение номеров должны соответствовать
или превышать нормативные требования;
мебель и оснащение должны быть удобными как для
проживающего, так и для обслуживающего персонала.

Любой, даже малый, отель работает с турфирмами или корпоративными клиентами. Группы требуют одинаковые по условиям и стоимости номера. Очень часто бывает, что от одной компании приезжает несколько человек, размещать которых нужно в отдельных номерах. Поскольку эти люди платят одинаковые деньги, они хотят жить в одинаковых условиях. Если один двухместный номер имеет площадь 30 м2, а другой -15м2, то, даже если вы предложите им разные тарифы на проживание, возникнет конфликт, кому жить в каком номере.

Основной тип номеров, который должен использоваться в отеле, — это двухместные номера, потому что при наличии двух кроватей вы всегда сможете сдать этот номер и одному человеку, а вот одноместный номер для двоих сдать проблематично (см. фот. 9 и 10 на вклейке).

Это не значит, что в отеле не должно быть одноместных номеров, которые стоят дешевле и также пользуются спросом. С другой стороны, их наличие может быть продиктовано планировочными решениями здания, когда просто нет возможности в какой-то части дома сделать двухместный номер.

Если у вас больше шести номеров и ваш отель относится к бизнес-классу, то желательно иметь номер люкс (сьют). Только не забудьте, что номер люкс - это двухкомнатный номер, а не просто большой и красивый однокомнатный. Если в отеле есть просто большой номер, оснащение которого лучше, чем в остальных, назовите его номером повышенной комфортности, улучшенным или еще как-нибудь (см. фот. 11 на вклейке), но не называйте его «люкс», так как по приезде гостя, который его забронировал, может возникнуть скандал: «Я заказывал номер люкс, а вы предлагаете мне обычный двухместный номер!» Также меня пугает российское изобретение - «номер полулюкс». Нет таких номеров. Полулюкс - это примерно то же самое, что полу-отель, т. е. ни то ни се.

Для гостиницы небольшого размера основной задачей является возможность максимального использования номерного фонда. Одним из ключевых моментов использования номеров в любой гостинице является возможность предоставления как номеров TWIN (кровати раздвинуты), так и номеров DOUBLE (кровати сдвинуты или установлена единая двуспальная кровать).

Для того чтобы любые клиенты и группы получали такие номера, которые ими востребованы, предлагается использовать гостиничные основания (кровати) размером 90 х 200 см без деревянной окантовки, которые могут как раздвигаться, так и устанавливаться вместе, двигаясь вдоль пристенной панели. Поскольку на таких основаниях отсутствует деревянная окантовка, то в сдвинутом состоянии они представляют собой практически единую кровать. Если же клиентам необходима именно единая кровать с единой простыней, то используются единые наматрасники размером 180 х 200 см и двуспальная простынь.

Для сохранения максимально возможной свободной площади в номерах предлагается устанавливать телевизоры на закрепленных на стене кронштейнах. Это позволяет устанавливать по мере надобности дополнительное спальное место (раскладушку) в большинстве стандартных номеров. При этом мини-бары можно устанавливать в тумбе письменного стола, а сейфы — на одной из полок стенного шкафа. В прихожих лучше использовать шкафы-купе с зеркальными дверями, что позволяет зрительно увеличить прихожую и повысит комфортность проживания за счет наличия полноростового зеркала в номере.

Если отель является частью центра отдыха, предоставляющего спортивно-оздоровительные услуги (горные лыжи, рыбалка, охота, велосипедные прогулки и пр.), то одновременно со шкафами для одежды должен быть шкаф (или отсек) для сушки спортивной одежды и инвентаря.

Номера люкс и апартаменты как самые дорогие должны оснащаться в соответствии с ожиданиями целевой группы. Обычно представители этой целевой группы требуют наличие ванны (желательно джакузи) и биде в ванной комнате.

В номерах люкс и апартаментах желательно предусмотреть возможность входа в санузел из спальни. Это замечание не является обязательным для исполнения, но, тем не менее, стало уже традиционным наличие в многокомнатных номерах возможности доступа в санузел из спальни. Это в том числе связано с тем, что, например, во время приема мужем гостей в холле жена может попасть в ванную, не переодеваясь.

В номерах люкс и апартаментах необходимо предусматривать наличие в холлах кресел или диванов. При этом имеет смысл устанавливать раздвижные диваны (кресла) для использования их в качестве дополнительного места. Если площадь позволяет — устанавливать телевизор в холле на тумбе, в которой может быть размещен мини-бар или (при необходимости) видеомагнитофон и т. п.

В спальне номеров люкс и апартаментов необходимо устанавливать второй телевизор. Он может быть размещен на пристенном кронштейне.

Для повышения привлекательности отеля во всех санузлах, не оснащенных биде, необходимо предусмотреть гигиенический душ рядом с унитазом. В номерах люкс и апартаментах, по мере возможности, необходимо устанавливать раковину в мраморную столешницу.

Если вы хотите соответствовать отелю бизнес-класса, то уже считается нормой наличие высокоскоростного доступа в сеть Интернет. Этот доступ может быть как проводным с выведенными около письменного стола розетками, так и беспроводным (Wi-Fi).

Беспроводной доступ имеет два преимущества:
возможность его подключения уже в готовом отеле без
сверления стен и других ремонтных работ;
возможность для гостя работать с портативным компь
ютером в любой части номера.

Когда есть плюсы, разумеется, есть и минусы. Основным минусом системы Wi-Fi являются сложности с обеспечением безопасности соединения с сетью Интернет и ограничением несанкционированного доступа в нее.

Не забудьте, что по новым гостиничным требованиям все новые и реконструируемые отели должны иметь номера для маломобильных групп населения (инвалидов).

Эти номера отличаются большей площадью номера для установки инвалидного кресла и санузла, более широким входом в номер и санузел и специальными ручками и подпорками в санузлах. Учитывая российскую специфику, которая пока не предполагает массовых путешествий маломобильных групп, количество представителей таких групп в год будет минимальным. Специально оборудованные номера психологически иногда отпугивают остальных гостей, которые могут не захотеть жить в них. Чтобы эти номера не простаивали, необходимо предусмотреть съемные приспособления для маломобильных групп, которые устанавливаются в номерах по мере необходимости. В отсутствие такой целевой группы они убираются, и номер становится обычным, просто несколько большим по сравнению с остальными. Такой номер может сдаваться круглогодично различным постояльцам.

При небольшом количестве номеров остро встает вопрос о необходимости создания номера люкс, который, с одной стороны, имеет большую рентабельность, чем стандартный номер, а с другой — его заполняемость (загрузка) ниже, чем остальных стандартных номеров. Если у вас нет уверенности в высокой заполняемое™ номеров люкс, можно рассмотреть компромиссный вариант. Этот вариант подразумевает такую оптимизацию планировки номерного фонда, когда номер люкс создается путем преобразования стандартных двухместных номеров. Основную часть времени отель продает два стандартных номера, а при необходимости трансформирует их в двухкомнатный номер люкс.

Малый отель как бизнес: Оснащение номера гостиницы

Тип помещения в номере /Оснащение /Кол-во /Обязательно (О) / желательно (Ж)

Комната /Кровать с наматрасником (не менее 90 х 200) /1 на чел. /О

/Прикроватная тумбочка /1 на каждую кровать /0

/Бра /1 над каждой кроватью /О

/Комплект белья с подушкой и одеялом /1 на каждую кровать /о

/Покрывало /1 на каждую кровать /о

/Стул (полукресло) /1 на чел. /о

/Письменный стол /1 /0

/Телевизор /1 /о

/Зеркало настенное /1 /о

/Телефон (желательно со встроенным радиоприемником и будильником) /1 /0

/Корзина для бумаг /1 /о

/Стакан /1 на чел. /о

/Бутылка с минеральной водой /1 /ж

/Обогреватель /1 /ж

/Сетевой фильтр /1 /ж

/Доступ в Интернет (разъем или беспроводной доступ) /1 /ж

/Информационная папка /1 /0

/Набор письменных принадлежностей (бумага, конверты, ручка) /1 /О

/Коробка с салфетками для лица /1 /0

/Фумигатор /1 /ж

Санузел /Раковина /1 /о

/Унитаз /1 /о

/Биде или гигиенический душ /1 /ж

/Ванна или душевая кабина /1 /о

/Зеркало над раковиной /1 /о

/Полочка для аксессуаров /1 /о

/Держатель для мыла /1 /ж

/Держатель для туалетной бумаги /1 /0

/Держатель для полотенец /1 /о

/Полотенцесушилка /1 /о

/Корзина для мусора /1 /о

/Ершик в закрытой емкости /1 /0

/Фен /1 /о

/Туалетная бумага /2 /о

/Шампунь одноразовый /1 на чел. /о

/Диспенсер с жидким мылом /1 /о

/Стакан /1 на чел. /0

Прихожая /Шкаф для одежды /1 /о

/Чемоданница /1 /ж

/Вешалка (плечики) /4 на чел. /о

/Обувная щетка /1 /о

/Одежная щетка /1 /о

/Доп. одеяло /1 /о

/Доп. подушка /1 /о

/Ложка для обуви /1 /о

/Тапки /1 на чел. /ж

И в заключении пример. Размер инвестиционных расходов на строительство отеля на 12 номеров в г. Сочи в 2003 г.

Наименование инвестиций /Стоимость, руб.

Строительство, в том числе: /5 181 000
Вентиляция (кондиционирование) /189 000
Телефония, сигнализация, контроль доступа /180000
Оплата строителей /150000
Стройматериалы /4 500 000
Получение допмощностей /90000
Газовый котел /72000
Материалы для строительства, в том числе: /1 347 150
Двери /240 000
Окна /450 000
Напольное покрытие /180000
Плитка в с/у /90000
Радиаторы /100500
Саноборудование /286 650
Оборудование, в том числе: /1 447 350
Мебель в номера /360 000
Мебель в техпомещения /150000
Мебель в холл и ресторан /120000
Бытовая техника /120000
Телефоны /18750
Светильники /78000
Телевизоры /105600
Текстиль /120000
Посуда /90000
Белье /90000
Хозтовары /45000
Оргтехника /150000
Автотранспорт /300 000
Прочие расходы /300 000
Всего /8 575 500

Обращаем ваше внимание, что это был всего лишь небольшой фрагмент замечательной книги-руководства Алексея Мусакина «Малый отель: с чего начать, как преуспеть. Советы владельцам и управляющим», выпущенной издательством Питер.

Эта книга представляет собой практически исчерпывающее руководство по запуску отеля с нуля. Вы получите не только детальные советы по планировке, оборудованию отеля, ценообразованию и взаимодействию с проверяющими органами, но и готовую форму финансового плана, а также должностные инструкции сотрудников.

Проект openbusiness.ru настоятельно рекомендует всем, кто задумывается о запуске собственного малого отеля, приобрести это насыщенное практической информацией руководство, чтобы избежать большинства ошибок, совершаемых новичками и существенно увеличить свою прибыль.

Приобрести книгу «Малый отель: с чего начать, как преуспеть. Советы владельцам и управляющим» можно в книжных магазинах страны или на сайте издательства Питер