Как сделать мини-отель из собственной квартиры

Сдавать квартиру студентам - не единственное выгодное решение. Станьте отельным магнатом - откройте собственную гостиницу

Как известно, квартира – один из наиболее выгодных способов вложения капитала в отечественных экономических реалиях. Отчасти это вызвано советским культом жилья, "квартирным вопросом", отчасти – отсутствием самого понятия частной собственности в течение 70 лет. Европейцы, у которых частную собственность никто не забирал и не запрещал, за своим жильем так не гонятся – им хватает арендных квартир в кондоминиумах.

Зажиточные украинцы часто скупают недвижимость в новых домах, но не заселяются туда (в новых квартирах обычно нет ремонта) и не сдают квартиры в аренду, и элитные новостройки так и остаются пустыми.  

Самый простой способ получения прибыли от квартиры – сдача в аренду. Форма сдачи в аренду и деньги, которые можно за нее выручить, зависят от множества факторов. Для "первички" и "вторички" в окраинных районах идеально подходит долгосрочная аренда; для квартир в историческом центре города – посуточная аренда, либо долгосрочная аренда дипломатам и элите.

Безусловно, любой род аренды жилья провоцирует высокие риски. Это и амортизация недвижимости – вряд ли после выселения квартиранты оставят квартиру в таком же состоянии, что и до них; и возможные козни от соседей; и финансовый фактор – нужно не прогадать с ценой и следить за тенденциями на рынке аренды жилья.

Мини-отели

Новинка последних лет в мире аренды – мини-отели на базе квартир. Принцип мини-отеля объединяет компактность и экономичность хостелов с традиционным комфортом гостиниц.

Что же необходимо для создания мини-отеля? Прежде всего – квартира. Желательно – в 3-4 комнаты (большее количество комнат превратит мини-отель в коммуналку), обязательно изолированные, с большой кухней и прихожей, достаточной для размещения администратора. Также необходимо наличие двух санузлов. Квартира в брежневской "панельке", пусть даже рядом с центром, не подойдет – недостаточно площади. Идеальным будет вариант нового дома или "сталинки" с большими комнатами и высоким потолком. Стоимость такой квартиры в центре Киева – от 200 тысяч долларов. На ремонт и обустройство мини-отеля придется потратить еще несколько десятков тысяч долларов.

Продумайте ремонт и количество мебели. Отель не должен быть перегружен мебелью, а ремонт не должен раздражать. Оформляйте помещения максимально нейтрально.

Наполнение отеля зависит от его класса. Рассмотрим каждый по отдельности:

• Хостелы

Эконом-вариант для туристов, желающих остановиться на несколько дней. Для оборудования хостела понадобятся одно- или двухярусные кровати (не более шести мест на комнату), санузел с душевой кабиной, комната для готовки и приема пищи и, конечно же, место для администратора.

• Мини-отель среднего класса

Семейный отель требует большего разнообразия. Для комплектации стандартного двухместного номера потребуются: две односпальные кровати (или одна двуспальная), две прикроватные тумбочки, шкаф, зеркало, комод. Из техники – мини-холодильник, телефон, доступ к интернету, кондиционер. И, безусловно, кухня с набором столовых приборов, посуды и непортящейся пищи, и два санузла со стиральными машинами и банными принадлежностями первой необходимости.

• Бутик-отель

В обустройстве элитного отеля на небольшое число постояльцев ограничиваться можно лишь запланированным бюджетом и фантазией дизайнера. Главное – выдержать вкус и привлекательность для потенциальных клиентов.

Правовой аспект

Большая часть аренды жилья в Украине проходит вне правового поля – проконтролировать, сдается квартира в аренду или в ней живут родственники хозяев, невозможно, ведь подходящих инструментов у государства нет. Но, в отличие от квартир, деятельность мини-отеля более заметна – и реклама есть, и персонал нужно содержать. Мы решили узнать у экспертов, как регулируется деятельность мини-отелей в Украине и обращает ли на них внимание налоговая.

"Для мини-отелей не существует отдельных правил, - поясняет коммерческий директор SV Development Сергей Степенко, - все гостиницы в Украине должны подчиняться единым стандартам, ориентированным на большие гостиницы в десятки и сотни номеров". А налоговые инспекции, как правило, не трогают мини-отели – как и в случае с арендными квартирами, процедура достаточно сложна – нужно проводить контрольную "закупку" услуги, получать чек. По той же причине помещения для мини-отелей не спешат выводить из жилого фонда.

Кстати, с 2012 года сертификация гостиниц в Украине не является обязательной, что дополнительно стимулирует развитие этого бизнеса в стране. Тогда же сделали добровольной и процедуру присвоения класса – "звёзд".

Персонал  

Мини-отель – не простая арендная квартира, соответственно, повышенный уровень комфорта требует наличие персонала. Отель с несколькими номерами нужно обеспечить несколькими управляющими, горничными (для посменной работы), бухгалтером. В таком случае затраты на оплату работы персонала могут достигать 20 тысяч гривен в месяц. В случае, если мини-отель является семейным бизнесом, совмещать несколько должностей может один человек. Для экономии технический персонал можно брать со стороны – существуют специализированные клининговые компании и компании по обслуживанию коммунальных систем.

Нижний предел цены номера в мини-отеле – 100-150 грн.

Кроме базовой услуги предоставления ночлега, отель должен предоставлять некоторые дополнительные сервисы – круглосуточный ресепшн, который может вызвать такси или помочь купить билеты и взять на хранение вещи.

Охрана

Такой объект, как хостел или мини-отель, не может обходиться без охранной сигнализации и кнопки экстренного вызова милиции. Вопрос безопасности в мини-гостиницах актуален, во-первых, для спокойствия самих постояльцев, а во-вторых, для  минимизации рисков персонала и имущества отеля от недобропорядочных клиентов.

Сдача квартиры под опеку Государственной службы охраны обойдется в сумму около 4 тыс. гривен, ежемесячная плата – до 350 грн, в зависимости от сигнализационной системы.

Бренд

Мини-отели как явление появились в Украине совсем недавно, ведь до 2012 их существование было усложнено законодательством. При этом они вовсю пользуются популярностью, в основном, благодаря достаточно низким ценам и уровню комфорта, значительно превышающему аналогичные по ценам крупные отели. Нижний предел цены номера в мини-отеле – 100-150 грн. Для сравнения, стоимость суток в одноместном номере в отеле советской постройки на левом берегу Днепра в Киеве может достигать 500 гривен.

По запросу "мини-отель в Киеве" поисковик выдает десятки сайтов с отелями чуть ли не у каждой станции метро. Получится ли выделиться среди такого количества конкурентов? Безусловно! Во-первых, отель должен иметь свое ноу-хау. Этой изюминкой может быть экзотическая кухня, необычный дизайн номеров или ассортимент развлекательных мероприятий для молодых постояльцев. "Сарафанное радио" сделает для отеля большую рекламу, чем траты на пиар в интернете.

Как утверждают эксперты, прибыльность мини-отеля составляет 30-40% от дохода. Рассмотрим подробнее:

• Минимальная стоимость квартиры в Киеве, подходящей для мини-отеля или хостела – 200 000 долларов;
• На ремонт с нуля придется потратить до 50 тысяч долларов;

При идеальном условии, что в 4-комнатном отеле при цене 300 грн/сутки за комнату в месяц занято 100% мест, доход составит около трех тысяч долларов в месяц. При расходах:

• На персонал (зарплата) — 20%
• Коммунальные платежи — 15%
• Затраты на бытовую химию — 5%
• Затраты на услуги технических служб — 5%
• Обеспечение связи, интернет — 3%
• Рекламные расходы (интернет, туристические порталы) — до 5%
• Административно-хозяйственные расходы (ремонт оборудования, текущие расходы и прочее) — 5%,
  
  Окупить мини-отель можно за несколько лет. А накопив денег, можно создать и сеть собственных отелей.