Трудовой кодекс
Оформления разрешений и проектной документации. Согласно Жилищному Кодексу РФ № 188-Ф от 29.12.2004, под переустройством или переоборудованием любого жилого помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования. А перепланировка – это изменение конфигураций помещений.
И в том, и в другом случае необходимо будет внести изменения в технический паспорт помещения. На все это требуется немало времени и еще больше нервов. Поэтому большинство людей, которые только планируют или уже произвели перепланировку своей квартиры , предпочитают обращаться за помощью в фирму, выступающую в качестве посредника в решении всех этих вопросов.
Бизнес этот относительно новый, но не недостатка в клиентах он не испытывает. Перепланировка квартиры пользуется столь большим спросом, так как она является выгодным капиталовложением. Конечно, она обходится недешево, однако с ее помощью можно значительно увеличить площадь жилых помещений, сделать квартиру комфортнее и… дороже минимум на 2-3%.
В каждом регионе действует свой порядок утверждения проведения изменений жилых и не жилых помещений. В Москве, например, выдачей разрешений на перепланировку занимается окружная или муниципальная межведомственная комиссия, которой необходимо будет предоставить проект, предварительно согласованный с Бюро технической инвентаризации (БТИ), с Роспотребнадзором, с Управлением по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий, Архитектурно-планировочным управлением, Мосжилинспекцией. Впрочем, список документов, которые у вас могут потребовать, этим не ограничивается. Также могут понадобиться дополнительные согласования с различными ведомствами, архитекторами, получение согласия соседей.
В некоторых других регионах если перепланировка или переустройство еще не были произведены, то владелец квартиры должен обратиться для получения разрешения в администрацию района. Или же с исковым заявлением в суд, если перепланировка уже была проведена без согласования. Согласно Жилищному Кодексу РФ ст. 29 п. 4 от 29.12.2004, на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в переустроенном и (или) перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан, либо если это не создает угрозу их жизни и здоровью.
Для этого необходимо получить техпаспорт БТИ по состоянию помещения до и после проведенных перепланировок; получить заключение независимой строительно-технической экспертизы о состоянии несущих конструкций и о соответствии помещения пожарным и санитарным нормам и положениям; получить отказ в районной архитектуре и подать исковое заявление в районный суд по месту расположения квартиры. Если дом, где находится помещение, имеет статус исторического памятника архитектуры, то, помимо заявления, нужно будет также представить согласие органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры. В случае принятия судом положительного решения органы юстиции оформляют документы на квартиру.
Если заниматься согласованием перепланировок самостоятельно, то на хождение по инстанциям уйдет несколько месяцев. Специалисты, которые оказывают посреднические услуги, помогут получить все необходимые бумаги в течение 1,5-2 месяцев, включая разрешения на перепланировку во всех инстанциях (а их может быть около десяти) и согласие от соседей. Клиент получает на руки новый план помещения, утвержденный в БТИ, конструктивные строительные решения и технические расчеты.
Как правило, такие специалисты есть в некоторых ремонтно-строительных компаниях, архитектурных бюро, юридических холдингах. Есть и независимые фирмы, специализирующиеся на оказании помощи в согласовании и узаконивании перепланировок. Преимущества последних заключаются в том, что они сами заказывают проект у проектировщика и сами принимают его. В этом случае все согласования проходят, как правило, с первого раза.
К услугам узкоспециализированных компаний, которые занимаются согласованием перепланировок, обращаются сами владельцы квартир, риэлтерские агентства и даже проектные бюро. Поэтому помимо оформления всех документов, такие фирмы оказывают также консультационные услуги и открывают отдельные консультационные центры. Их сотрудники работают с клиентами напрямую, по телефону, проводят выездные семинары. Некоторые специалисты уверены, что консультирование по вопросам согласования перепланировок в скором времени может стать отдельным видом бизнеса.
Для тех владельцев квартир, кто готов заниматься согласованием самостоятельно, но не знает, как это сделать, компании предлагают специальную услугу – так называемый «согласовательный пакет». Он включает в себя комплект необходимых документов по конкретной перепланировке. Клиент получает график работ со сроками согласования в каждой отдельной инстанции, названия ведомств с контактными данными и фамилиями ответственных лиц, эскизы перепланировок и копии заполненных заявлений. Заказчику остается лишь отстоять очереди, сдать все документы и получить разрешение. Стоимость этого пакета составляет около 3-5% (3,5-7 тысяч рублей) от стоимости согласования перепланировки.
Стоимость согласования с участием посреднической компании складывается из оплаты услуг специалистов, подготовки документации в проектной организации и официальных пошлин. К примеру, общая стоимость согласования перепланировки составляет 100 тысяч рублей: 40 тысяч – проектная документация, 5-10 тысяч – официальные платежи, а оставшаяся часть – оплата услуг компании.
Для открытия собственной фирмы по согласованию перепланировок понадобится удобный и комфортный офис. Он должен быть достаточно респектабельным и отвечать всем необходимым требованиям. Площадь его может быть небольшой (около 20-30 кв. м.), но желательно, чтобы располагался он в центре города. Стоимость аренды будет раза в два выше, чем на окраине или в спальном районе, но эти затраты окупят себя не раз. Если арендуемое вами помещение находится не в лучшем состоянии, учитывайте сразу сумму, которую вы потратите на его ремонт (от 3 тысяч рублей за квадратный метр). Также вам понадобится мебель и офисная техника (компьютеры, ксерокс, принтер, сканер и пр.).
Другая статья расходов – ежемесячное размещение рекламы. Ожидать сразу большой отдачи от нее не стоит. Скорее всего, результат появится месяца через два-три. Тем не менее, полностью без рекламы в первое время работы не обойтись. Рекламный бюджет на первые 2-3 месяца работы составит минимум 50 тысяч рублей, не считая изготовления вывески и визитных карточек.
Однако самые большие затраты – это заработная плата специалистам, которые работают в вашей компании. Время посредников-одиночек, работающих нелегально без оформления, уже прошло. С объемом заказов в первые месяцы работы вполне справятся два человека, которые будут работать на выезде. Кроме того, понадобится юрист-консультант, бухгалтер и администратор, который будет отвечать на звонки и планировать встречи.
Итак, для открытия собственной фирмы по согласованию перепланировок понадобится не менее 400 тысяч рублей (для крупных городов эта сумма будет больше). Срок окупаемости зависит от количества заказов, которые вы сможете найти в первые месяцы работы. Однако, в любом случае, он будет не менее 9-12 месяцев, так как на согласование той или иной перепланировки или переустройства будет уходить, в среднем, 4-6 месяцев.
