Частный отель: С чего начать

Концепция это документ, который является ориентиром и заданием сначала для каждого подрядчика — от проектировщика до сантехника, и в конечном итоге — для управляющего. В ней описываются: статус объекта, фирменный стиль, структура предприятия, инвестиционный анализ, маркетинговая политика и пр.

Для того чтобы вашим гостям было действительно комфортно и уютно в вашем отеле, и он работал максимально эффективно, принося достойную прибыль, при разработке концепции следует уделять особое внимание ее маркетинговой части. В концепции необходимо описать гостиничный продукт и выделить его основные потребительские группы. Под гостиничным продуктом мы понимаем все объекты, входящие в состав гостиничного комплекса (гостиничные номера, рестораны, казино, бары и т.п.), а также услуги, предоставляемые ими. Кроме того, следует указать те дополнительные опции, которые будут дистанцировать вас от конкурентов, то есть характеризовать эксклюзивность вашего продукта — то, с чем вы выходите на рынок.

При определении основных потребительских групп гостиничного комплекса следует сегментировать их по определенным критериям. Критерии сегментации целевого рынка могут быть различными: демографические (пол, возраст, доход, род занятий); психографические (социальный класс, стиль жизни) и т.д. Единого способа сегментации рынка нет. Для того чтобы наиболее объективно оценить структуру рынка, в каждом конкретном случае выбираются разные критерии сегментации.

Частный отель: Фирменный стиль

Если вы изначально планируете включить ваш отель в состав гостиничной цепочки, т.е встаете под известный бренд, то в этом случае вопрос фирменного стиля решен — он определяется выбранной вами маркой. Если же вы не хотите платить за чужой бренд, вам необходимо решить сложную задачу разработки собственного фирменного стиля и дизайна интерьера всех объектов отеля.

Главное, чем необходимо руководствоваться при решении данной задачи, — это концепция отеля, где определен классификационный статус входящих в его состав объектов, основные потребительские группы и т.д.

Именно эта информация является основой для определения цветовой гаммы и набора отделочных материалов. Очень внимательно следует отнестись к названию отеля: с одной стороны, оно должно быть легкозапоминающимся, неповторимым (в ином случае могут возникнуть трудности с регистрацией торговой марки), а с другой — содержать «ключевые» слова, прочно ассоциирующиеся у клиента с понятием «мировой уровень качества» в индустрии гостеприимства.

И самое важное: фирменный стиль должен быть единым, а его элементы — прослеживаться абсолютно во всем: и в названии, и в логотипе, и в униформе персонала, и в рекламной продукции, и в дизайне всех помещений, начиная от входа до номеров и туалетов. Для этого следует изначально, в концепции, продумать и разработать фирменный стиль вашего отеля, тогда все объекты внутри гостиницы будут выглядеть органично и стильно.

Частный отель: Разработка проекта

Строительство гостиницы начинается с проекта. В России существует большое количество проектных институтов, и выполняют они свою работу весьма качественно. Но у всех у них «хромает» технология. Это может выражаться и в неэффективно используемых площадях, и в неправильном расположении различных объектов инфрастуктуры отеля.

В результате при проектировании гостиничного комплекса могут быть допущены такие технологические ошибки, которые не только не оптимизируют, но даже усложняют, а порой и вовсе делают невозможным процесс эксплуатации объекта. Часто это происходит из-за непродуманности горизонтальных и вертикальных связей. Если не продуманы горизонтальные связи, то может получиться отрыв бара или ресторана от кухни, либо службы house keeping от прачечной.

При нарушении вертикальных связей могут отсутствовать грузовые лифты для персонала и багажа. В этом случае придется и багаж гостей, и грязное и чистое белье возить на гостевых лифтах, а это уже прямое нарушение всех стандартов. Все это в конечном счете, оказывает непосредственное влияние на прибыльность предприятия.

К сожалению, такое понятие как экономичность проекта неведомо многим проектным организациям. В результате создаются проекты, в которых неэкономно расходуются материальные средства инвестора, неэффективно используются площади и оборудование.

Именно поэтому проектировщик может заложить два коридора, когда можно обойтись одним (без нарушений требований и стандартов!), или на каждом этаже — по два помещения для горничных, ведь так положено: одно — для хранения чистого, другое — для грязного белья. Но ведь и то, и другое белье вполне могут сосуществовать в одном помещении и без нарушения санитарных норм – в закрытых полиэтиленовых пакетах. Так что адаптация концепции и проекта к гостиничной технологии — вещь весьма серьезная, и своими силами даже опытный строитель с этой задачей не справится.

Одним словом, для того чтобы избежать технологические ошибки при проектировании гостиничного комплекса, исправление которых очень дорого обходится инвесторам, необходимо соблюдение двух основных условий. Во-первых, проектировщики должны получить грамотно составленное техническое задание на проектирование гостиницы.

Во-вторых, проект должен контролироваться и корректироваться специалистами, имеющими большой опыт по эксплуатации гостиничных предприятий. Только при соблюдении этих условий окончательный вариант проекта будет оптимальным и с точки зрения технологии (в соответствии с международными стандартами), и с точки зрения экономии средств инвестора, и с точки зрения соответствия изначально разработанной и утвержденной концепции гостиницы.

Частный отель: Инвестиционные расчеты

Чаще всего инвестор заказывает специалистам инвестиционный анализ проекта. При расчете периода окупаемости проекта самое главное — правильные вводные данные. В первую очередь, это достоверная статистика, которую можно получить только от профессионалов, имеющих большой опыт в строительстве и управлении гостиницами.

Если заложить недостоверные цифры, то, к сожалению, после открытия гостиницы, обнаружится, что расчеты и реальность располагаются на противоположных полюсах.

Можно посоветовать инвестору тщательно выбирать компании и обращаться только к тем специалистам, которые существуют в этом бизнесе не первый год, а значит, наработали статистику на основании собственного опыта. Опытный специалист, взглянув на концепцию предприятия, тут же определяет те подразделения гостиничного комплекса, которые приносят доход. Таковыми окажутся номерной фонд, ресторанные службы, банкетная служба, услуги связи, если присутствуют — мини-бары, фитнес-центр, паркинг и прочие доходы (к которым относится сдача в аренду площадей в лобби, концессионные доходы и пр.).

Первый и основной компонент доходной части — гостиничные номера. Чтобы рассчитать доход: необходимо знать загрузку номеров и среднюю стоимость номера. Но получить достоверные данные по загрузке и средней стоимости номера очень непросто. Для того чтобы получить последнюю цифру, необходимо провести серьезное маркетинговое исследование, проанализировать данные и определить цену продажи номеров, причем в разрезе по категориям.

Допустим, информацию по загрузке и средней стоимости номеров вам удалось раздобыть у конкурентов или из официальных источников. Но, не будучи специалистом, невозможно рассчитать мини-бар, услуги связи, доходы от прачечной, химчистки, аренды, бизнес-центра — эту информацию можно получить только из собственного опыта либо на основании чужой статистики.

И поистине тайной за семью печатями для тех, у кого нет собственного гостиничного предприятия, является вопрос себестоимости услуги размещения. Ведь чтобы ее рассчитать, необходимо знать штатную структуру, фонд зарплаты и распределение ее по отделам, а также все материальные затраты на поддержание номерного фонда.

Дополнительные доходы тоже нужно уметь считать. А это может быть отнюдь не маленькая сумма. Так, при правильном управлении гостиница, обладающая 1000 кв. м гостевой площади, по одним только кейтринговым услугам должна иметь годовой оборот в 1,5–2 млн.

Если говорить о расходной части, в инвестиционном анализе должны быть рассчитаны производственные, административные и офисные издержки. Необходимо также включить и кредитные обязательства, свести все части воедино, а это даже для весьма квалифицированных финансистов отнюдь не простая задача. Более того, опытный управленец непременно потребует от вас информацию по балансам: на первый год — с разбивкой по месяцам, на следующие три года — с разбивкой по кварталам и еще на два года — с годичными суммами.

Профессиональному управленцу необходимо перспективное планирование, ведь он оперирует не абсолютными цифрами, а в большей степени процентными соотношениями. Вся эта информация, на основе которой составляется операционный бюджет предприятия, должна содержаться в инвестиционном анализе — неотъемлемой части концепции. И разрабатывать такой анализ должны профессионалы, люди, не понаслышке знакомые с производством, то есть с гостиничным бизнесом.

Такой организацией, разрабатывающей концепцию и сопровождающей реализацию проекта до ввода в эксплуатацию, и может стать профессиональная компания, оказывающая услуги по консалтингу и управлению объектами индустрии гостеприимства.

Но инвестору следует знать, что далеко не каждый, даже высококлассный, специалист сможет создать и успешно реализовать концепцию гостиницы, пользующуюся спросом на рынке и приносящую запланированный доход. Это нестандартный, креативный документ, для разработки которого требуется привлечение большого количества узких специалистов, поэтому составить его с использованием неких шаблонов просто невозможно. Собственно, поэтому за выполнение этих задач берутся специализированные компании, располагающие штатом сотрудников, владеющих знанием определенных методик и технологий гостиничного бизнеса и имеющих большой опыт работы в данной сфере.

Однако если у вас есть грамотно разработанная концепция, вы имеете «генокод» вашего объекта, задание, в соответствии с которым будут работать все подрядчики. И конечно для того чтобы ваше детище развивалось правильно, необходимо проконтролировать реализацию концепции на всех этапах, и понятно, что лучше всего это сделать получится у специалистов ее разработавших.